Αντίστροφα μετρά ο χρόνος για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που θέλουν να εξασφαλίσουν απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια επί τρία χρόνια, διαθέτοντας κατοικίες που παρέμεναν κλειστές ή αξιοποιούνταν σε βραχυχρόνια μίσθωση για πρώτη φορά μετά από χρόνια, στη μακροχρόνια αγορά.
Η σχετική φορολογική ρύθμιση έχει ως καταληκτική ημερομηνία την 31η Δεκεμβρίου 2026, γεγονός που περιορίζει πλέον σημαντικά τα χρονικά περιθώρια για όσους θέλουν να αξιοποιήσουν το κίνητρο.
-Advertisment-
Παρότι έχουν διατυπωθεί προτάσεις και αιτήματα για παράταση του μέτρου και μετά το 2026, μέχρι στιγμής δεν έχει ξεκαθαρίσει εάν θα υπάρξει επέκταση. Οι τελικές αποφάσεις του οικονομικού επιτελείου αναμένεται, σύμφωνα με τις έως τώρα ενδείξεις, να ληφθούν προς το τέλος του έτους, παράλληλα με την κατάθεση στη Βουλή του σχεδίου Προϋπολογισμού για το 2027.
Η αβεβαιότητα αυτή δημιουργεί ένα σημαντικό δίλημμα για πολλούς ιδιοκτήτες. Από τη μία πλευρά, θέλουν να αξιοποιήσουν το ισχύον κίνητρο και να εξασφαλίσουν μηδενικό φόρο εισοδήματος επί των ενοικίων για τρία χρόνια. Από την άλλη, η αναμονή για ενδεχόμενη παράταση μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια της σημερινής προθεσμίας.
Εάν περάσουν οι επόμενοι μήνες χωρίς να έχει ξεκαθαρίσει τι θα ισχύσει από το 2027, όσοι ενδιαφέρονται θα έχουν στη διάθεσή τους περιορισμένο χρόνο για να ολοκληρώσουν όλες τις απαιτούμενες διαδικασίες.
«Ο χρόνος είναι χρήμα»
Το βασικό δεδομένο για τους ιδιοκτήτες κατοικιών που σήμερα είναι κλειστές ή διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι ότι, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις και το μισθωτήριο συναφθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, μπορούν να εξασφαλίσουν πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα τριών ετών, δηλαδή για 36 ενοίκια.
Το μέτρο θεσπίστηκε εξαρχής ως έκτακτο και προσωρινό φορολογικό κίνητρο, με συγκεκριμένη ημερομηνία λήξης. Στόχος ήταν να επιστρέψουν περισσότερες κατοικίες στη μακροχρόνια μίσθωση, να ενισχυθεί η προσφορά διαθέσιμων σπιτιών και να περιοριστούν οι πιέσεις στη στεγαστική αγορά και στις τιμές των ενοικίων.
Ωστόσο, η αβεβαιότητα σχετικά με το 2027 δημιουργεί ένα διπλό ρίσκο για τους ιδιοκτήτες.
Από τη μία πλευρά, μια βιαστική μίσθωση χωρίς τον απαραίτητο έλεγχο του υποψήφιου ενοικιαστή, της σύμβασης και των τεχνικών προϋποθέσεων μπορεί να προκαλέσει προβλήματα.
Από την άλλη, η αναμονή για πιθανή παράταση μπορεί να έχει ως αποτέλεσμα να χαθούν οι υφιστάμενες προθεσμίες και μαζί το φορολογικό όφελος.
Σημαντικό είναι επίσης ότι η προθεσμία της 31ης Δεκεμβρίου 2026 δεν αφορά απλώς την υποβολή αίτησης ή την έναρξη προετοιμασιών, αλλά την ολοκλήρωση της επιλέξιμης μίσθωσης.
Έτσι, οι ενδιαφερόμενοι έχουν μπροστά τους ουσιαστικά μια «κούρσα» περίπου 100 ημερών, προκειμένου να ολοκληρώσουν εγκαίρως όλες τις απαιτούμενες ενέργειες. Για μεγαλύτερη ασφάλεια, η αναζήτηση ενοικιαστή και η ολοκλήρωση του μισθωτηρίου θα ήταν χρήσιμο να έχουν γίνει έως τα τέλη Νοεμβρίου ή τις αρχές Δεκεμβρίου, ώστε να υπάρχει περιθώριο για τυχόν καθυστερήσεις ή απρόβλεπτες εμπλοκές.
Ποιες διαδικασίες χρειάζονται χρόνο
Το πρώτο βήμα για τον ιδιοκτήτη είναι να ελέγξει, πιθανότατα με τη συνδρομή λογιστή, το φορολογικό ιστορικό του ακινήτου.
Για την ένταξη στη φοροαπαλλαγή δεν αρκεί μια απλή δήλωση ότι το ακίνητο ήταν «κλειστό». Θα πρέπει να προκύπτει από τα στοιχεία της ΑΑΔΕ ότι είχε δηλωθεί ως κενό στο έντυπο Ε2 για το χρονικό διάστημα που προβλέπει η νομοθεσία ή, εναλλακτικά, ότι είχε διατεθεί σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης και αυτό αποδεικνύεται από το σχετικό Μητρώο και τις δηλώσεις.
Ακολουθεί ο έλεγχος της ίδιας της κατοικίας. Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να διαπιστώσει εάν το ακίνητο είναι σε κατάσταση που επιτρέπει την άμεση διάθεσή του για μακροχρόνια μίσθωση.
Σε κατοικίες που έχουν παραμείνει κλειστές για αρκετά χρόνια, μπορεί να χρειαστούν εργασίες όπως:
- βάψιμο,
- επανασύνδεση ηλεκτρικού ρεύματος ή ύδρευσης,
- έκδοση απαραίτητων πιστοποιητικών,
- ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εργασίες,
- αντικατάσταση κουφωμάτων ή δαπέδων,
- ανακαίνιση μπάνιου ή κουζίνας,
- έλεγχος συστημάτων θέρμανσης και κλιματισμού,
- βασικές εργασίες ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης.
Οι εργασίες αυτές χρειάζονται χρόνο, ιδιαίτερα όταν απαιτούνται συνεργεία, υλικά ή σχετικές πιστοποιήσεις. Γι’ αυτό και όσοι γνωρίζουν ήδη ότι το ακίνητό τους χρειάζεται παρεμβάσεις θα πρέπει να κινηθούν εγκαίρως.
Χρόνο απαιτεί και η εύρεση του κατάλληλου ενοικιαστή. Η διαδικασία περιλαμβάνει την ανάρτηση αγγελίας ή την ανάθεση σε μεσίτη, τις επισκέψεις στο ακίνητο, την επιλογή υποψηφίου, τη διαπραγμάτευση των όρων και, τέλος, τη σύνταξη του μισθωτηρίου.
Η ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ είναι απαραίτητη
Οι παραπάνω κινήσεις από μόνες τους δεν κατοχυρώνουν τη φοροαπαλλαγή.
Απαραίτητη είναι και η ηλεκτρονική δήλωση του μισθωτηρίου μέσω της πλατφόρμας myProperty της ΑΑΔΕ, με την τήρηση όλων των προβλεπόμενων προϋποθέσεων.
Επομένως, ακόμη και αν ιδιοκτήτης και ενοικιαστής έχουν συμφωνήσει, έχουν υπογράψει ή έχει καταβληθεί προκαταβολή, το φορολογικό όφελος δεν διασφαλίζεται εάν δεν ολοκληρωθεί η απαιτούμενη ηλεκτρονική διαδικασία στην ΑΑΔΕ.
Για τον λόγο αυτό, όσοι θέλουν να αποφύγουν κινήσεις της τελευταίας στιγμής θα ήταν ασφαλέστερο να έχουν ολοκληρώσει την αναζήτηση ενοικιαστή και τη διαδικασία σύναψης της μίσθωσης έως τα τέλη Νοεμβρίου ή τις αρχές Δεκεμβρίου.
Ποιοι μπορούν να κερδίσουν έως και 45%
Η φοροαπαλλαγή αφορά φυσικά πρόσωπα που μετατρέπουν σε μακροχρόνια μίσθωση:
- κατοικία η οποία είχε δηλωθεί ως κενή για τουλάχιστον τρία χρόνια,
- κατοικία που είχε προηγουμένως διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση.
Το ακίνητο θα πρέπει στη συνέχεια να χρησιμοποιείται αποκλειστικά ως κατοικία, μέσω ηλεκτρονικού μισθωτηρίου μακροχρόνιας μίσθωσης.
Η βασική διάρκεια της μίσθωσης είναι τουλάχιστον τρία χρόνια, όπως προκύπτει από το ηλεκτρονικό μισθωτήριο.
Υπάρχει ειδική πρόβλεψη για μίσθωση διάρκειας τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών σε δημόσιους υπαλλήλους, εκπαιδευτικούς, ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό της Γενικής Κυβέρνησης, καθώς και σε ένστολους των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.
Το μέτρο αφορά μισθωτήρια που συνάπτονται από 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως και 31 Δεκεμβρίου 2026.
Για κατοικίες που ήταν κενές, η προηγούμενη κατάσταση θα πρέπει να προκύπτει από το έντυπο Ε2. Στα ακίνητα που είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η προηγούμενη χρήση πρέπει να αποδεικνύεται από τις αντίστοιχες δηλώσεις και τα σχετικά στοιχεία.
Πώς υπολογίζεται το φορολογικό όφελος
Η απαλλαγή αρχίζει από τον μήνα κατά τον οποίο υπογράφεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης και αφορά κατοικίες έως 120 τετραγωνικά μέτρα, με δυνατότητα προσαύξησης κατά 20 τετραγωνικά μέτρα για κάθε εξαρτώμενο τέκνο.
Η ρύθμιση αφορά τον φόρο εισοδήματος που επιβάλλεται στα ενοίκια και δεν σημαίνει ότι καταργούνται όλες οι υπόλοιπες φορολογικές ή λειτουργικές υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη.
Συγκεκριμένα, η απαλλαγή αφορά τον φόρο εισοδήματος με συντελεστές 15%-45% επί των ενοικίων που εισπράττονται κατά την προβλεπόμενη περίοδο. Δεν καταργεί, όμως, τον ΕΝΦΙΑ ούτε τυχόν έξοδα και λοιπές υποχρεώσεις που συνδέονται με την κατοχή και τη μίσθωση του ακινήτου.
Το οικονομικό όφελος μπορεί να είναι σημαντικό, καθώς τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς με κλίμακα. Έτσι, ο ιδιοκτήτης μπορεί να υπολογίσει την εξοικονόμηση φόρου που προκύπτει από την απαλλαγή, ανάλογα με τα εισοδήματα που αποκομίζει από τα ακίνητά του.
Η τελική ωφέλεια, πάντως, δεν είναι ίδια για όλους και εξαρτάται από μια σειρά παραγόντων, όπως:
- το μηνιαίο και ετήσιο ύψος του ενοικίου,
- η διάρκεια της μίσθωσης,
- η πλήρης τήρηση των προβλεπόμενων προϋποθέσεων,
- το ιδιοκτησιακό καθεστώς,
- η ύπαρξη συνιδιοκτητών,
- η ορθή και εμπρόθεσμη δήλωση του μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ.