Σε καθεστώς παρατεταμένης αβεβαιότητας βρίσκεται η αγορά ακινήτων, καθώς οι εκκρεμότητες γύρω από τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων κατασκευών απειλούν να μπλοκάρουν χιλιάδες μεταβιβάσεις τα επόμενα χρόνια.
Στις 31 Μαρτίου 2026 λήγει το περιθώριο τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών μικρής και μεσαίας κλίμακας, δηλαδή εκείνων που εντάσσονται στις Κατηγορίες 1 έως 4. Εφόσον δεν δοθεί νέα παράταση από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), χιλιάδες αγοραπωλησίες, γονικές παροχές και δωρεές κινδυνεύουν να «παγώσουν».
-Advertisment-
Οι «αόρατες» αυθαιρεσίες που βαραίνουν τα ακίνητα
Στην ελληνική αγορά ακινήτων, ελάχιστα ακίνητα είναι απολύτως συνεπή με τα εγκεκριμένα σχέδια, τις οικοδομικές άδειες και τα συμβόλαια. Μικρές μετατοπίσεις κτιρίων, ακόμη και λίγων εκατοστών, αλλαγές χρήσης χώρων, διαφορετικές διαμερισματοποιήσεις σε πολυκατοικίες ή αποκλίσεις που έγιναν δεκαετίες πριν, συνήθως κατά την κατασκευή, ακολουθούν τους ιδιοκτήτες επί χρόνια χωρίς να γίνονται αντιληπτές.
Το πρόβλημα εμφανίζεται τη στιγμή της μεταβίβασης, όταν απαιτείται η έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, η οποία λειτουργεί ως «ακτινογραφία» των πολεοδομικών δεδομένων. Αν οι αυθαιρεσίες δεν έχουν ρυθμιστεί, η διαδικασία σταματά και μαζί της «παγώνει» και η συναλλαγή.
Άγνοια ιδιοκτητών και στενά χρονικά περιθώρια
Μέχρι σήμερα, περισσότερα από 1,7 εκατομμύρια ακίνητα έχουν ενταχθεί σε ρυθμίσεις νομιμοποίησης αυθαιρέτων. Ωστόσο, όσο πλησιάζει η καταληκτική ημερομηνία, ο ρυθμός τακτοποιήσεων δεν επιταχύνεται. Πολλοί ιδιοκτήτες αγνοούν πλήρως τις πολεοδομικές αποκλίσεις των ακινήτων τους, έως ότου βρεθούν αντιμέτωποι με το αδιέξοδο μιας μπλοκαρισμένης μεταβίβασης.
Τα διλήμματα στο ΥΠΕΝ
Στο ΥΠΕΝ υπάρχει πλήρης επίγνωση ότι το ζήτημα δεν μπορεί να παραπεμφθεί επ’ αόριστον. Το κεφάλαιο των αυθαιρέτων επανέρχεται στο προσκήνιο, φέρνοντας δύσκολα διλήμματα: θα υπάρξει νέα παράταση ή θα μπει οριστικό φρένο στις νομιμοποιήσεις;
Παράλληλα, παραμένει ανοιχτό το ερώτημα για την τύχη των ακινήτων που ξεφεύγουν από τις «ανώδυνες» κατηγορίες, δηλαδή εκείνων με μεγάλες αυθαιρεσίες ή χωρίς οικοδομική άδεια, που εντάσσονται στην Κατηγορία 5.
Σενάριο λύσης για τις μικρές παραβάσεις
Για τις μικρότερες αυθαιρεσίες, το επικρατέστερο σενάριο συνδέει τη δυνατότητα τακτοποίησης με τη στιγμή της μεταβίβασης. Δηλαδή, να μην κλείσει πλήρως η πόρτα των νομιμοποιήσεων, αλλά να παραμείνει μισάνοιχτη έως ότου ο ιδιοκτήτης χρειαστεί να εκδώσει Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
Τότε θα ενεργοποιείται υποχρεωτικά η διαδικασία τακτοποίησης. Η βασική κόκκινη γραμμή, ωστόσο, παραμένει αμετακίνητη: δεν επιτρέπεται καμία νομιμοποίηση για αυθαίρετα που κατασκευάστηκαν μετά τον Ιούλιο του 2011.
Η βαριά σκιά της Κατηγορίας 5
Η Κατηγορία 5 εξακολουθεί να αποτελεί το μεγαλύτερο αγκάθι. Από το 2020, τα μεγάλα αυθαίρετα – κτίρια με σοβαρές παραβάσεις ή χωρίς άδεια – βρίσκονται σε θεσμικό κενό. Και το πρόβλημα δεν αφορά μόνο ιδιώτες.
Σχολεία, δημαρχεία, δημοτικά κτίρια και ακόμη και νοσοκομεία εμφανίζονται πολεοδομικά «μετέωρα». Σύμφωνα με εκτιμήσεις του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ), έως και το 30% των δημόσιων κτιρίων εμπίπτουν σε αυτή την κατηγορία.
Το αποτέλεσμα είναι ο αποκλεισμός τους από προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης ή στατικής ενίσχυσης, ακόμη κι όταν υπάρχουν διαθέσιμα ευρωπαϊκά κονδύλια, καθώς η ΕΕ χρηματοδοτεί μόνο νομικά τακτοποιημένα ακίνητα.
Δημόσια κτίρια εκτός χρηματοδότησης
Η εμπειρία πολλών δήμων, που διαπίστωσαν εκ των υστέρων ότι σχολεία και δημοτικά κτίρια θεωρούνται αυθαίρετα μετά το «πάγωμα» των νομιμοποιήσεων το φθινόπωρο του 2020, ανέδειξε το μέγεθος του προβλήματος.
Πρόκειται για κτίρια που λειτουργούν εδώ και δεκαετίες, χωρίς να είναι επικίνδυνα, αλλά χτίστηκαν σε άλλες εποχές, με διαφορετικούς κανόνες και πρακτικές.
Πολιτικό κόστος και συσσωρευμένη πίεση
Παρά τις εισηγήσεις για επανεκκίνηση των νομιμοποιήσεων, το πολιτικό κόστος παραμένει υψηλό. Μετά την έντονη δημοσιότητα που έλαβαν πολεοδομικές αυθαιρεσίες σε τουριστικές περιοχές υψηλού προφίλ, όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη και η Μήλος, αλλά και τις αλλεπάλληλες αποφάσεις του ΣτΕ, κάθε κίνηση αντιμετωπίζεται με επιφυλακτικότητα.
Ωστόσο, η πίεση αυξάνεται. Το σενάριο μιας νέας, σύντομης παράτασης επανέρχεται, πιθανώς με αυστηρότερους ελέγχους και υψηλότερα πρόστιμα. Την ίδια στιγμή, έχει λήξει και η εξαίρεση που ίσχυε για ακίνητα της Κατηγορίας 5 που βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια τραπεζών, της ΕΤΑΔ και άλλων φορέων του Δημοσίου.